Obnove Zagreba neće biti, jer za to nema novca

Prijedlog zakona o obnovi Zagreba nakon potresa i žučna javna rasprava koja je uslijedila još jednom su pokazali da su hrvatski građani opsjednuti zidanjem i nekretninama do te mjere da ih je bilo lakše u mišljenjima polarizirati nego u raspravama o ustašama i partizanima. 

Diskusija o tome hoće li mitska baka iz Donjeg Lapca platiti ulijevanje tone betona i čelika u trošnu, desetljećima zanemarenu zgradu u kojoj žive jednako mitski bogataši je bespredmetna zbog jednog jednostavnog razloga: novca ionako nema niti će ga biti, bilo javnog ili privatnog, te svijet vrlo vjerojatno juri u najgoru recesiju nakon Drugog svjetskog rata. Američki je BDP u drugom kvartalu pao za skoro trećinu, BDP Eurozone je u istom periodu pao 12,1% - u oba slučaja riječ je o povijesnim rekordima. Selo gori, a baba se češlja. 

Stoga je nemoguće ne osjetiti taj sveprisutni šnjof palanke koji prodire iz dubine hrvatske politike iz apsolutno svih smjerova, uključujući i onih koji se diče time da su liberalni - tribalistički obrasci ponašanja, “mi vs. oni” mentalitet i zabluda nulte sume gdje jedan pojedinac ne može nešto dobiti bez da neki drugi pojedinac nešto ne izgubi. Liberali su kroz povijest bili graditelji društava i vizionari koji su budućim naraštajima ostavljali u nasljeđe institucije koje su danas fundament moderne civilizacije, pa obijesna retorika toj ulozi ne priliči. 

Naime, problem obnove Zagreba nije financijske, nego institucionalne prirode. Dobro definirana vlasnička prava su condicio sine qua non uspješnog kapitalizma. Naš Ustav jamči prava vlasništva, ali i napominje da vlasništvo obvezuje. S druge strane, iako su vlasnička prava u Hrvatskoj definirana, slabo su štićena. 

Na ljestvici Svjetskog ekonomskog foruma (WEF), koja mjeri zaštitu prava vlasništva, Hrvatska je od 2007. do 2017. godine imala nevjerojatan pad u rangu od čak 35 mjesta, smjestivši se na 113 mjesto od 137 zemalja. Još je bizarnije što u takvom okruženju građani Hrvatske skupljaju nekretnine poput hrčaka - više od 90% građana ima barem jednu nekretninu u svojem vlasništvu. To se vjerojatno može objasniti perzistiranjem jedne vrste neformalne institucije koju ćemo za potrebe ovoga teksta nazvati “rješavanje stambenog pitanja”. 

Katastrofe Top News Najjači hrvatski potresi: Gradovi su propadali u more

Wohnungsfrage i rješavanje istog je doslovan transplantat Engelsovih ideja iz njegove zbirke eseja objavljenih 1872. godine direktno u hrvatski jezik. Pitate li danas Nijemca ima li riješeno stambeno pitanje, on neće imati pojma što pod tim mislite. Ta fiksacija na stambeno zbrinjavanje i emocionalna povezanost s građevinama ozbiljno utječe na racionalnost pojedinaca kad odlučuju o tome trebaju li i koliko točno investirati u vlastitu nekretninu. 

To ćemo ilustrirati kroz dva ekstrema. Prvi su ekstrem pojedinci koji misle da njihova nekretnina vrijedi više nego što za nju mogu dobiti na tržištu i u svoje nekretnine previše investiraju. Što ih dulje posjeduju, to vjeruju da su vrednije - u bihevioralnoj ekonomici taj fenomen se zove efekt posjedovanja (endowment effect). 

Pretpostavimo da ste vlasnici stana u centru Zagreba veličine 60 metara četvornih koji se prije potresa mogao prodati za 1778 eura po kvadratu - naime, to je medijalna cijena i veličina stana prodana u centru Zagreba prošle godine. Konstrukcijska obnova dođe vas 1000 eura po kvadratu.

Da ste plaćali pričuvu od 100 eura mjesečno, taj biste iznos namaknuli za 50 godina. Da ste uplaćivali prosječni iznos pričuve u Zagrebu od 2,50 kuna po metru četvornom, iznos biste namaknuli za 250 godina. Upitno je kome je ta investicija isplativa. 

Još su manje jasni pojedinci koji se busaju da plaćaju desetljeće pričuvu od 1000 eura kojom su sanirali zgradu i da se svi koji si to ne mogu priuštiti trebaju odseliti. To bi možda imalo smisla u centru Frankfurta, gdje cijene stambenog prostora rastu zbog rasta ekonomske aktivnosti, a ne u odumirućem gradu na europskoj periferiji. Drugi su ekstrem pak oni koji u svoje nekretnine podinvestiraju, i to prvenstveno zbog nejasno definiranih vlasničkih prava. 

INSAJDERSKA PRIČA Top News Projekt od milijardu eura: Tko će se usrećiti u obnovi Zagreba

Zagreb je prošao kroz dvije eksproprijacije, s tim da je ova zadnja uvela koncept društvenog vlasništva koji doslovno definira vlasništvo kao svačije i ničije istovremeno. Koliko je bio mudar taj Kardeljev koncept možete se osobno osvjedočiti posjetom bilo kojem javnom WC-u koji bi korisnici trebali održavati sami. Tko bi onda u takvom sustavu trebao brinuti o nekretnini? 

Zbog ideoloških razloga bilo je i zapostavljeno održavanje zemljišnih knjiga i katastra s ciljem da se oni u konačnici potpuno ukinu. Kako je katastar služio u porezne svrhe, s vremenom su podaci bilježeni u katastru i zemljišnim knjigama počeli divergirati, što je kroz više od pola stoljeća nebrige dovelo do potpunog kaosa pri utvrđivanju vlasničkih prava. 

Direktna posljedica toga je da su generacije zapele u čudnim i nedobrovoljnim kohabitacijama omogućenim raznim shemama stanovanja u nekretninama koje nisu njihove, kao što su primjerice sustanarstvo ili pak zaštićeni najmoprimci. Ima nešto montipajtonovski u tome da dijelite građanski stan s još dvije obitelji i morate proći kroz njihov dio stana ako želite na WC. 

Koja je onda zadaća centrističke opcije? Zadaća je liberala da prije bilo kakve rasprave o redistributivnim učincima zakona o obnovi Zagreba inzistiraju na ažurnim podacima tko je vlasnik svake nekretnine koja se obnavlja i tko u toj nekretnini živi, a tek onda izaberu najbolji model kojim će razmontirati institucije koje koče urbani razvoj Zagreba.