Moram iznajmljivati stan turistima, da to ne radim, ne znam kako bih preživljavao. Nitko mi taj stan nije poklonio, ja ga otplaćujem, i ne bojim se posljedica, kaže za naš tjednik Bogoljub Rajković (75) iz Fažane, umirovljenik koji je lani dobio pravo na kupnju POS-ova stana, jedine nekretnine koju posjeduje. Ovoga ljeta je svoj jednosobni stan iznajmio, pa dok su unutra turisti, on živi kod prijatelja. S mirovinom od 3500 kuna i 2000 kuna kreditnih obaveza, pravda se umirovljenik, bez “rentanja” ne bi izgurao mjesec. Stan iznajmljuje preko agencije, prijavio ga je turističkom uredu.
Na pitanje je li mu došla kontrola jer iznajmljuje POSov, jeftinije kupljeni stan, odgovara kako nitko nije dolazio niti se ičega boji. Stan, ispravlja nas, nije kupio jeftinije, nego “točno onoliko koliko je koštao”. U prosjeku, POS-ovi su stanovi za 50 posto jeftiniji nego komercijalne nekretnine na tržištu te su namijenjeni isključivo stanovanju svojih kupaca. Ili bi barem trebali biti. Nije više nikakva tajna da se te stanove i iznajmljuje - bilo turistima ili dugoročno ili da su se u njih smjestili i poslovni prostori, ordinacije i slično.
Kod gospodina Rajkovića su, kaže i sam, turisti. Do 2012. godine na snazi je bila zabrana otuđivanja POSova stana prije isteka deset godina od kupnje, koja je odjednom iščezla. Vraćena je prije nešto više od mjesec dana izmjenama Zakona o POS-u. Po novom, vraća se stara zabrana prodaje ili najma kroz deset godina, osim u slučaju teške životne situacije, poput bolesti ili smrti, razvoda braka, preseljenja u drugi grad i slično, kad kupac stan može prodati, ali onda mora vratiti i razliku do tržišne cijene. Ako stan proda ili iznajmljuje bez ovih životnih okolnosti, kredit odmah dolazi na naplatu i kupac mora vratiti razliku do tržišne cijene.
Sve to, međutim, ako ga država “ulovi” iz svojeg ureda, odnosno u sustavu zapazi kupoprodajni ili ugovor o najmu stana. Uhvaćeni će, dakle, biti oni koji stan prodaju ili ga “pošteno” iznajmljuju, preko ugovora o najmu. Iznajmljuju li ga na crno, jako teško.
- Navedena problematika nije u nadležnosti Državnog inspektorata - odgovoreno je Expressu u toj instituciji na pitanje koliko su iznajmljenih POS-ovih stanova unatrag mjesec dana pregledali i kupaca kaznili.
Pitali smo i što je sa stanovima koje se od 2017. kupuje uz subvencionirane kredite. Budući da država kupcima plaća od 30 do 51 posto mjesečne rate kredita kroz najmanje četiri ili pet godina, i za njih vrijedi pravilo da nema najma, odnosno prodaje još dvije godine od završetka subvencioniranog razdoblja. Iz Ministarstva graditeljstva odgovaraju kako od 2017., kad je počelo subvencioniranje kredita za kupnju stanova na komercijalnom tržištu, nije bilo prekršaja.
Dakle, službeno, nitko od 5300 kupaca nije iznajmio stan, u što povjerovati mogu samo jako optimistični. Inspekcija ni za te stanove nije zadužena. Inspekcije na terenu, dakle, nema niti će je biti. Zakon o POS-u je izmijenjen kako bi se spriječile zlouporabe, ali terensko ispitivanje zlouporaba u njemu nije spomenuto. Ministarstvo kaže da će svima koji su unatrag deset godina kupili ili će tek kupiti POS-ov stan u zemljišnim knjigama navesti zabranu otuđenja, odnosno iznajmljivanja stana. “Pojedini slučajevi će se sankcionirati u nastavku, nakon što se za iste izvrši provjera”, dodaju, no ostaje nepoznato kako će bez inspekcije i izlaska na teren išta provjeriti u slučaju najma na crno. Država se općenito nikad dosad nije ulovila u koštac s ilegalnim najmom jer bi se tako zamjerila najmoprimcima koji ovako, bez poreza, jeftinije plaćaju krov nad glavom. Osim toga, dobit od najmodavaca bi u odnosu na trošak inspekcije bila premala.
- Da dođem na Britanski trg i počnem peći kestenje, odmah bi me zaskočila inspekcija. Da iznajmljujem blok zgrada na crno, međutim, ne bi. Suštinski je problem ove države to što nemamo državu koja brine o svojim građanima, nego državni aparat koji služi interesima ograničenih skupina - mišljenje je prof. dr. sc. Gojka Bežovana s Pravnog fakulteta u Zagrebu, jednog od vodećih stručnjaka za socijalnu politiku. Ključni je problem, dodaje, nastao prije nešto više od deset godina, kad je država dopustila da se njezino mlado stanovništvo zaduži do grla.
- Društvo je ‘puklo’ zaduživanjem mladih obitelji za kupnju nerealno skupih stanova uz nerealno skupe kredite. Taj je problem i dalje neriješen. Država je štitila interese banaka i špekulanata na tržištu, igralo se na kartu da se nekretninski balon nikad ne ispuše. To se i dogodilo - napominje prof. Bežovan.
Nisu ni POS-ovi stanovi, odnosno stanovi kupovani uz subvencionirane kredite, mišljenja je, rješenje za mlade ljude koji nam bježe u inozemstvo. Iako je riječ o jeftinijim stanovima, odnosno povoljnijim kreditima kroz određeni period, to je i dalje tjeranje mladih u dužničko ropstvo, i to mladih čija primanja nisu sigurna.
- Država ne može graditi brodove, to je svima jasno. Ali ne može graditi ni stanove koje će prodavati na tržištu. To nije posao države. Graditi treba stanove za povoljan najam, koji će mladi ljudi moći financijski podnijeti i koji ih, kao u slučaju vlasništva nad nekretninom, neće držati na samo jednome mjestu - pojašnjava Bežovan.
Kako dodaje, da imamo državu, onda ne bi svaki dužnik u “švicarcima” morao za sebe podnositi tužbe, nego bi to riješila država. Učinile su to Mađarska i, primjerice, Austrija, podsjeća. Austrija je CHF kredite stopirala odmah u startu, kad je ustanovila da će biti problema, i odmah konvertirala kod onih koji su se već zadužili. Profesor navodi i primjer Njemačke, koja se ulovila u koštac s preskupim najamninama pa donijela odluku o njihovu zamrzavanju na sljedećih pet godina.
- To jesu privatni stanovi, ali je Berlin cijene njihovih najamnina ipak zamrznuo. I ostali su, poput Barcelone, uveli stroga pravila kad je turistički najam u pitanju pa, primjerice, ni jedan stan koji se iznajmljuje ne može biti bez vlastitog ulaza u zgradu. Veći dio Europe se odlučio pozabaviti najmom, od čega mi bježimo. U Austriji stotinu godina vrijede jasno definirana, detaljna pravila o najmu privatnih stanova. Zamislite što bi naši ustavnopravni stručnjaci rekli da Zagreb, primjerice, odluči zamrznuti cijene najma? - zaključuje prof. Bežovan.
Hrvatska se, istina, nikad dosad nije odvažila uhvatiti u koštac s nelegalnim najmom, odnosno sivim tržištem najma. Na pitanje kad će se država time pozabaviti, ministar Predrag Štromar nedavno nam je odgovorio kako “svi koji iznajmljuju trebaju imati ugovor i plaćati porez”. I to je to. Ostaju i dalje, međutim, stotine oglasa za najam bez ugovora, najmodavci koje država iz nekog razloga ne dira. Mnogi od njih ni ne znaju koliko bi državi (malo) morali plaćati da s najmoprimcem imaju potpisan ugovor. Najčešće se plaća porez na dohodak od imovine, na iznos najamnine umanjene za 30 posto izdataka i po stopi od 12 posto.
Preračunato, na 2000 kuna najamnine, vlasnik stana bi državi trebao platiti porez i prirez od oko 200 kuna. Prema podacima Porezne uprave, od kraja 2017. do kraja 2018. godine značajno je porastao broj (prijavljenih) nekretnina za dugoročni, ali i turistički najam. Prije dvije godine bilo je 120.660 obveznika dohotka od imovine s osnove najma ili zakupa nekretnina i pokretnina te 84.346 obveznika dohotka od imovine s osnove iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova.
Krajem 2018. prijavljeno je bilo 135.455 najmodavaca i još 93.220 onih koji su iznajmljivali putnicima i turistima te za to plaćali porez. Turističkih iznajmljivača u stvarnosti sigurno ima više, a porast dugoročnog prijavljenog najma mogao bi biti samo rezultat većeg broja prijava Poreznoj upravi. Samo u Beču, najreprezentativnijem primjeru uređenog tržišta najma, ima više od 420 tisuća stanova za najam. Polovica tih stanova u vlasništvu je grada. Ostatak je privatno vlasništvo, no pravila su jednaka za sve. Grad privatnim vlasnicima uplaćuje subvencije kako bi onda stanarine bile prihvatljivije podstanarima, a gradi i po 5000 novih stanova godišnje. I kod nas se iznajmljuju POS-ovi stanovi - koje se nije uspjelo prodati ili su građeni za najam. Podaci su gotovo pa nevrijedni spomena. Od Osijeka, preko Zagreba i Pule pa do Zadra i Splita iznajmljeno je 378 POS-ovih stanova i, puno više - 561 POS-ovih garaža, odnosno parkinga.
