Pohlepa
Izdavatelji vrijednosnih papira, kao što smo vidjeli, služili su se svim sredstvima, pa i nemoralnim, kako bi plasirali što veću količinu papira zasnovanih na hipotekarnim kreditima te tako maksimalno zaradili na proviziji. Riječ je, dakle, o pohlepi. Činjenica da su agencije za kreditni rejting davale najviše ocjene takvim papirima također bi se mogla objasniti pohlepom. Naime, rejting agencije naplaćivale su svoje usluge ocjenjivanja od samih izdavatelja vrijednosnih papira, što ih je poticalo da snize kriterije kako bi privukle klijente i tako više zaradile. Pohlepno i neodgovorno ponašanje financijskih posrednika i posebno rejting agencija isticala je službena kongresna komisija. Teorija o pohlepi osobito je popularna među američkim publicistima i filmašima poput Charlesa Fergusona koji je napisao knjigu o financijskoj krizi pod naslovom Nacija grabežljivaca.
Pohlepom bi se mogla objasniti i činjenica da su u spomenute vrijednosne papire ulagale i mnoge financijske institucije. Neki istraživači tvrde da je pretjerano riskiranje poticao sustav nagrađivanja uprava banaka na temelju ostvarivanja kratkoročnog profita odnosno rasta cijena dionica bez obzira na dugoročne posljedice (Bebchuk i Spamann, 2009.), te da su uprave banaka investirale u visoko ocijenjene tranše vrijednosnih papira u namjeri da umanje teret poštivanja regulative o minimalnom omjeru kapitala i imovine kako bi ostvarile veći profit po jedinici kapitala (Acharya i Richardson, 2009.). Takve teorije implicitno pretpostavljaju da je postojao velik rizik od nevraćanja hipotekarnih kredita i da su uprave banaka znale da taj rizik postoji.
Međutim, rizik od nevraćanja kredita, kao što smo vidjeli, zapravo nije bio velik sve dok su cijene kuća rasle. Stoga se postavlja pitanje jesu li izdavatelji vrijednosnih papira, rejting agencije i banke očekivali da će cijene nekretnina i dalje rasti. Jedno temeljito istraživanje o tome kako su se „agenti za sekuritizaciju” na razini srednjeg menedžmenta privatno ponašali na tržištu nekretnina ustanovilo je da oni nisu očekivali pad cijena kuća (Cheng i sur., 2014.). Rezultati istraživanja pokazuju da se spomenuti profesionalci nisu rješavali nekretnina, već su, naprotiv, povećavali svoju „izloženost” takvoj imovini u razdoblju od 2004. do 2006. godine.
Što se tiče rejting agencija, kongresna komisija u svojem izvješću ističe kako su se one „kladile da cijene kuća nikada neće prestati rasti”. Nobelovac Joseph Stiglitz (2010.) primjećuje da su rejting agencije, kao i banke, „pretpostavljale da gotovo nikada neće biti pada cijena kuća i da sigurno neće biti pada cijena kuća u mnogim dijelovima zemlje istodobno”. Profesor Robert Hall (2011.), formulirao je to u žargonu struke: „analiza rizika … koristila je distribucije vjerojatnosti koje su pridavale nultu vjerojatnost značajnim padovima cijena kuća“. U očima financijskih institucija i rejting agencija, dakle, velik pad cijena nekretnina bio je posve nevjerojatan događaj.
Osim toga, mnogi stručnjaci nisu predvidjeli pad cijena nekretnina, čak ni oni koji nisu imali nikakvog izravnog materijalnog interesa u pogledu kretanja na tržištu nekretnina. Tako je Ben Bernanke (2005.), na primjer, dok je bio član vodstva središnje banke koja je raspolagala veoma stručnim osobljem (u kojemu je bio Morris Davis, stručnjak za tržište nekretnina), osvrćući se u ožujku 2005. godine na „rapidnu eskalaciju“ cijena kuća u prethodnoj godini, prognozirao da će se rast cijena u sljedećim godinama samo usporiti (engl. side-track). Do pada cijena nekretnina ipak je došlo, ali ne samo zato što mu je prethodio njihov visok rast, već poglavito zbog djelovanja upravo središnje banke, kao što će kasnije biti pokazano. Prije toga, međutim, potrebno je ukratko spomenuti teoriju o stranom kapitalu kao izvoru kreditne ekspanzije i prikazati teoriju o tome zašto je pad cijena nekretnina izazvao veliku krizu cijelog financijskog sektora.
