Najviša stambena zgrada na svijetu izgrađena je u New Yorku, na adresi 432 Park Avenue. Riječ je o 426 metara visokoj kvadratnoj cijevi sagrađenoj od zaglađenog sloja bijelog betona. Formom ovaj rezidencijalni neboder podsjeća na minimalističke skulpture Sol LeWitta, iako je arhitekt, Raphael Viñoly, rekao da je u trenutku kada ga je projektirao bio inspiriran kantom za smeće. Očito Viñoly može pretvoriti smeće u zlato, s obzirom na to je luksuzni Penthouse na vrhu nebodera prodan za vrtoglavih 95 milijuna dolara.
Vinolyjev neboder uskoro će, međutim, izgubiti titulu najvišeg. Naime, u njegovoj neposrednoj blizini gradi se Central Park Tower, veliki stakleni div koji će postati najviša stambena zgrada na svijetu. Dizajnirali su ga Adrian Smith i Gordon Gill, arhitekti Burj Khalifa u Dubaiju. Njihov će neboder imati sve naj, od najvećih bazena do najboljeg pogleda u gradu.
Preko puta Central Park Towera, na adresi 220 Central Park South, gradi se tzv. „džentlmen“ skupine novih nebodera. Izgrađen je u neo art deco stilu, a djelo je arhitekta Roberta AM Sterna, koji je poznat po tome da može projektirati u stilu koji god zaželi klijent, od španjolskog preporoda do dinastije Qing.
„Arhitektura je domjenak, a većina arhitekata ostanu gladni do smrti”, izjavio je Stern za Guardian. Pohvalio se će njegov neboder, za razliku od ostalih koji se grade, pripadati obitelji zgrada koje su oblikovale Central Park.
Neki stanovi u neboderu prodani su za više od 10 tisuća dolara po četvornom metru. Penthouse je nedavno kupio milijarder za 238 milijuna dolara i tako ga učinio najskupljim domom koji je ikada prodan u Americi.
Danas globalizacija, kao i drugdje, ima direktan utjecaj na izgradnju na Manhattanu, a pritom ne samo da mijenja lice grada, već utječe i na njegovu socijalnu strukturu. Naime, novi supervisoki neboderi, u kojima se stanovi prodaju po cijenama koje su visoke i za njujorške standarde, grade se za ultrabogataše koji ne moraju nužno živjeti u New Yorku. Stanovi koje kupuju samo su im gola investicija. Nazivaju ih i trofejnom imovinom.
Od globalne financijske krize 2008. luksuzni stanovi postali su nova svjetska valuta. Više od trećine bogataša koji su pokupovali stanove u super visokim neboderima porijeklom su iz Sjeverne Amerike, a i oni koji nisu vole nekretnine u New Yorku jer su jedno od najsigurnijih mjesta za uložiti novac.
Na promijenjeno lice grada reagirala je udruga Municipal Art Society of New York (Mas). Mas je objavio niz članaka pod nazivom „Slučajni horizont“ u kojima lobiraju za to da se gradi planski pod nadzorom javnosti.
„Većina stanovnika New Yorka za ove je zgrade čula tek onda kada su one već bile u izgradnji“, rekla je Tara Kelly iz Masa. Istaknula je kako za većinu građevina investitorima nije bila potrebna nikakva dozvola. „Nije bilo javne rasprave niti uključenja zajednice, iako će te zgrade stvarati ogromne sjene duž Central Parka“, upozorila je.
Žaliti se na sjene u gradu koji je pun nebodera možda zvuči smiješno, ali Mas ima dugu i uspješnu povijest borbe protiv sjena i novog izgleda New Yorka.
Ta je udruga bila važan čimbenik prilikom donošenja prvog zakona o podjeli grada na zone, koji je donesen nakon što je 1915. godine na Manhattanu izgrađena najveća poslovna zgrada na svijetu, Equitable Building, kameni div koji je zauzeo 176 tisuća četvornih metara i uzdigao se 164 metra u visinu. Sada je ta zgrada jedna od znamenitosti grada, ali u to vrijeme bila je potpuno izvan konteksta, ogromna planina koja je blokirala protok zraka, dovela tisuće pješaka na uske pločnike i bacila veliku sjenu na čitavo susjedstvo.
Sljedeće, 1916. godine, New York je usvojio Rezoluciju o zoniranju kojom se ograničila visina zgrada te donijela određena pravila kako bi na ulice dopiralo više svjetla i zraka.
Godine 1920. arhitekt Hugh Ferriss demonstrirao je posljedice koje taj propis ima na prostornu arhitekturu, a što je dovelo do zlatnog doba izgradnje nebodera.
Zakon se ponovno mijenjao 1961. godine kada je odlučeno da se može graditi jedna zgrada s 10 katova na cijeloj parceli ili s 20 katova na pola parcele. Novi zakon uveo je i pravo na dijeljenje „zračnog prostora“, a mehanizam je vlasnicima parcela dopuštao da kupe neiskorišten zračni prostor od svojih susjeda i dodaju ga na svoju parcelu. Konkretno, ako susjedni investitor nije iskoristio mogućnost da gradi do propisane visine, vi ste od njega mogli otkupiti zračni prostor i svoju zgradu učiniti višom no što bi ona smjela biti. U doba kapitalizma uopće nije iznenađujuće to da se može kupiti i zrak.
Zakon također nalaže da granice zemljišta jedne od drugih moraju biti udaljenje tri metra, ali ne postoji limit za to koliko možete proširiti svoju parcelu spajanjem zračnih prostora pa je kupovina zračnog prostora postala vrlo unosna. U nekim slučajevima za četvorni metar zraka investitori su morali platiti istu cijenu kao i za četvorni metar zemljišta.
Još jedan zakon, donesen 1968. godine, zgradama koje su gradske znamenitosti dozvoljava da svoj neiskorišteni zračni prostor prodaju i zgradama s kojima ne graniče. Mogu čak biti i na kraju iste ulice. Na taj je način zakonodavac htio kompenzirati potencijalne novčane gubitke koje mogu imati povijesne zgrade koje čine znamenitosti grada.Taj je scenarij vrlo newyorški: velike zgrade s visine gledaju na povijesne „ostatke“ te ih na čudan način štite.
Godine 1970. Donald Trump je zračni prostor iznad legendarnog Tiffanyja na Petoj aveniji platio pet milijuna dolara. Na taj je način, uz druge pogodbe, osigurao da njegov Trump Tower umjesto 20 ima 68 katova. Dvadeset godina kasnije Trump je kupio zračni prostor od najmanje sedam niskih nekretnina u središnjem dijelu Manhattana kako bi izgradio Trump World Tower, crnu staklenu kutiju visoku 70 katova.
No te pogodbe nisu ni blizu današnjima. Jako visoki, jako tanki i jako skupi neboderi koji su niknuli na 57. ulici (takozvanoj milijarderskoj ulici) u blizini južne strane Central Parka, predstavljaju neke od najbizarnijih nagodbi. Neka su rješenja genijalna, neka užasno smiješna, a ima i onih koja su u isto vrijeme i genijalna i smiješna.
Garyju Barnettu, osnivaču korporacije Extell Development, trebalo je 15 godina da kupi dovoljno zračnog prostora kako bi izgradio „One 57“, jedan od prvih ultravisokih stambenih nebodera nove generacije. Napadno plavu zgradu koja je dovršena 2014. godine dizajnirao je Christian de Portzamparc. Još jedno desetljeće pregovarao je kako bi sakupio 111,5 tisuća četvornih metara kako bi izgradio Central Park Tower. Vjerojatno mu se utrošeno vrijeme isplatilo jer će projekt biti vrijedan 4,4 milijarde dolara i bit će najskuplja stambena zgrada u povijesti New Yorka.
”Jaki smo u prikupljanju zemljišta. U tome smo broj jedan“, rekao je Barnett.
Nekoliko brojeva niže na istok još je jedan čudan spoj. Novo obnovljena bijela fasada Steinway Halla iz 1920., u kojoj su pjevali Sergej Rahmanjinov, Nina Simone i Marvin Gaye, sada se šćućurila u podnožju jedne od najodvratnijih ikad izgrađenih zgrada. Neboder će biti visok 435 metara i širok 18 metara. Omjer je 1:24, što će ga učiniti najtanjim neboderom na svijetu.
Neki neboderi izgledaju skoro kao olovke.
Kada stojite u jednom od stanova na vrhu takvog nebodera osjećate se kao da su vas transportirali u neki drugi svijet. Sve je vrlo luksuzno. Minijaturni brončani model nebodera služi kao kvaka na ulaznim vratima stana, zidovi ormara presvučeni su kožom i baršunom, umivaonici isklesani od talijanskog oniksa, a ladice prekrivene nojevom kožom.
„Koristili smo najskuplji i najteži kamen na svijetu”, rekao je Michael Stern, osnivač JDS Development Group, gladeći jedan od mramornih kuhinjskih pultova. Taj 39-godišnjak s Long Islanda postao je pravi tajkun luksuznih nekretnina. On je strastveni zaljubljenik u arhitektonsku povijest grada i drago mu je što može biti dio toga. Svoj neboder opisuje kao spomenik rušenju granica: od silnih metara rijetkog kamena i drva do najkompliciranije fasade ikad napravljene. U njegovim stanovima naći ćete tuš napravljen od bronce, kuhinjske ormariće od stakla dok spiralno stubište ima stepenice od kamena.
Samo težina svog tog mramora trebala bi biti dovoljna da se neboder ne sruši.
Na kritike da ovi „silosi milijardera“ samo bacaju sjene na Centar Park i da se sve gradi bez uključivanja javnosti odgovara:
„Odavno se zna da priča o sjenama koje bacaju neboderi nije istinita. Kraće, šire zgrade bacaju veće i dugotrajnije sjene od visokih vitkih zgrada. Kada bi se sav zračni prostor otkupio i izgradile tanje zgrade bilo bi puno manje sjena. Svi znamo da New York ima puno zgrada, no zašto ne bismo iskoristili zračni prostor i napravili višu i tanju zgradu nego kratku u debelu“, pita. Za nedostatak javne rasprave o tom pitanju kaže kako smatra da je upravo diskretnost jedan od razloga zašto je New York tako uspješan.
„Jedna od najboljih stvari u New Yorku u odnosu na druge gradove jest upravo to da ni od koga ne morate tražiti dozvolu za zoniranje. Zbog čega ekonomija u New Yorku tako brzo raste? Upravo zato što nema nikakve rasprave nakon diskretnog dogovora. Kada kupim više zračnog prostora i nitko ne zna tko mi ga je prodao, a na kraju ljudi vide 30 ili 90 katova visoku zgradu kao rezultat te prodaje to je jednostavno dio igre slaganja“, rekao je.
Ljubav prema Manhattanu bez barijera s njim dijeli i Carol Willis, direktorica Skyscraper muzeja koji je 2013. organizirao izložbu ultra tankih nebodera. Na pitanje novinara što misli bi li se trebala promijeniti politika planiranja odgovorila je: „Ne, apsolutno ne.” Ona kaže da aktivisti ne shvaćaju da novi neboderi neće dodati ni jedan četvorni metar gustoći građevina u gradu. Što se tiče optužbi da će nove zgrada ostati prazne jer se stanovi u njima prodaju bogatim ljudima koji tamo neće ni živjeti, navela je primjer Londona u kojem zgrade od Kensingtona do Chelsea većinu godine ostaju prazne.
„Koncentrirati više ljudi, čak i ako su to milijarderi, u nebodere da bi se zadržala dinamika kvarta puno je pametnije rješenje od toga da se sve više ljudi seli izvan grada”, rekla je i dodala kako bi to što ljudi imaju više novca trebalo rješavati porezima i javnom politikom, a ne zabranom kupnje stanova koji vrijede više milijuna dolara.
New York ima zakon koji pokušava napraviti balans u društvu. Graditelji mogu graditi više zgrade ako pokriju trošak za socijalne zgrade. Central Park Tower dobio je, primjerice, dodatnih 8360 četvornih metara prostora nakon što je kupio prava na gradnju socijalnih stanova. JDS je pak dao devet milijuna dolara za gradnju socijalnih stanova kako bi dobio dodatnih 1858 četvornih metara na adresi 111 West u zapadnoj 57. ulici.
Ekstra prostor može se dobiti i tako da graditelji ostave šupljinu u tijelu nebodera. Dok sustav podjele na zone ograničava broj katova, nema ograničenja na visinu katova kao ni na visinu prizemlja. Rezultat toga je 28 metara visoko predvorje nebodera izgrađenog na adresi 111 West.
U listopadu 2018., članovi gradskog vijeća izglasali su novi zakon koji od Ureda za parkove i rekreaciju zahtijeva osnivanje radne skupine koja će proučavati utjecaje sjena koje nove zgrade imaju na parkove. A to je upravo ono što Mas zagovara već godinama.
Mnogi u industriji kažu kako je prekasno za bilo kakve mjere jer su ultravisoke zgrade već dosegnule svoj vrhunac i sav je slobodni zračni prostor već prodan. Analiza koju su napravili Mas i KPF pokazuje, međutim, da to nije istina. Postoje još milijuni kvadratnih metara neiskorištenog prostora za gradnju na najmanje stotinjak lokacija. Mas prati više od 100 upita za gradnju ultravisokih nebodera (viših od 180 metara) od ruskog projekta na adresi 262 Fifth Avenue koji će vjerojatno blokirati pogled na Empire State bilding iz Madison Square Parks do projekta na 80. južnoj ulici, tankog nebodera na donjem Manhattanu. A još ih se puno gradi. Nova lokacija je Brooklyn, pa čak je i Harlem kvart u kojem bi mogli niknuti ultravisoki neboderi.
